在困难重重的2022年，作为民营示范性房企，新城控股商业运营收入首次破百亿，在恪守稳定安全的财务基本面的同时于融资端取得了较大突破

文 | 《投资时报》记者  李璐

对于房地产行业来说，2022年是充满挑战的一年。商品住宅成交规模同比下降近30%，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段。

在此环境下，作为示范性民营房企之一的新城控股集团股份有限公司（下称新城控股，601155.SH）保持了较强的盈利能力，现金流状况亦持续稳健。

3月31日，新城控股发布2022年度报告，详细讲述了2022年企业发展的“心路历程”。

商业运营收入首次超百亿

新城控股成立于1993年，经过30年快速发展，公司已成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。在住宅和商业双轮驱动基础上，公司业务已延伸至康养、酒店、绿色能源等领域，为更好地实现可持续发展奠定了良好基础。据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2023房地产开发企业综合实力测评”结果，新城控股蝉联房企综合实力TOP10。

年报数据显示，2022年（下称报告期）新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司营业收入实现1154.57亿元，归属于上市公司股东的净利润为13.94亿元，扣非归母净利润达7.27亿元，整体毛利率为20.03%，保持稳定。

值得一提的是，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%；物业出租及管理业务实现毛利66.96亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的16.83%提升至28.95%。这意味着公司“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定，商业对公司收益的贡献、商管业务占比持续提升。

并且，相较于房地产开发销售而言，物业出租及管理拥有更高的毛利率。2022年，新城控股物业出租及管理业务毛利率高达72.6%。因此，商管业务占比提升，也助力新城控股抵御了行业整体毛利率下行风险。

与此同时，《投资时报》记者注意到，新城控股坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，不断扩大商业在管规模。截至3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达到198座，实现全国141个城市的进驻。

熬过了2022年的寒冬，伴随着持续宽松的货币政策基调以及各项利好政策出台，房地产业向新发展模式平稳过渡。同时，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来新的发展机会。可以预见，2023年新城控股商业运营收入或将继续增长。据透露，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

数据来源：公司2022年报

债务结构持续优化

从负债方面来看，据年报披露数据，报告期内新城控股持续压降有息负债，债务结构进一步优化。

截至2022年末，公司融资余额为712.7亿元，同比压降185.97亿元；合联营权益有息负债降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元；已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。

凭借良好的公司信用和坚挺的营运能力，新城控股获得了监管机构和资本市场的认可，2022年在融资端不断突破。5月，公司通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；6月，公司境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债；9月和12月在中债增全额担保支持下，公司分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，公司150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持。

在各类融资渠道畅通的情况下，新城控股合理安排资金和债务期限，实现了公司整体平均融资成本的压降，报告期当期，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

《投资时报》记者看到，近日新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。这一融资渠道的开拓，将进一步充实公司的营运资金。

而在稳定的收入来源和多元化融资渠道的共同作用下，新城控股近年来一直保持了良好的现金表现。自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，2022年该比例为1.64倍，收入对利息的覆盖度保持在较高水平。报告期内，公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正；在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕。

积极践行社会责任

2022年，“保交楼”是房地产行业的一个核心目标，新城控股积极响应政府要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2022年全年实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

据新城控股介绍，在开发板块，2023年公司将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标。

此外，公司践行ESG理念，围绕可持续发展的绿色理念和绿色认证体系不断优化发展方向，通过智慧科技、绿色生态、打造场景化空间等多元手段，为住宅、商业等多领域赋能，打造绿色、健康、低碳的城市生活。

2022年作为公司“新蓝行动”启航之年，公司在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。报告期内，公司围绕“低碳节能设计”“提升场地安全”“绿色健康材料”“健康舒适的居住环境”“智能化系统”“人文健康服务”等六大维度进行设计，让绿色健康居住区从蓝图落位现实。

同时，新城控股积极主动践行公益事业，公司自2013年创办大型公益品牌“七色光计划”以来，聚焦“新绿行动”“光彩图书馆”“幸福公益集市”三大公益项目，在教育平权、儿童健康、绿色社区、环境保护、人道救助、文化工程、体育运动等板块进行公益创新，致力搭建一个连接全社会的公益平台，号召人人参与公益，凝聚更大的社会力量，推动社会的点滴进步，让人们的生活更加幸福。报告期内，“七色光计划”共计开展154次活动，直接及间接参与人数达5万余人次。