2016年到2022年，顺鑫佳宇累计亏损达27.67亿元

《投资时报》研究员  罗艺

牛栏山白酒的母公司顺鑫农业（000860.SZ），这次看来是真的下定决心要剥离地产业务。

顺鑫农业最新公告显示，公司拟在北京产权交易所公开挂牌转让全资子公司顺鑫佳宇100%股权，顺鑫佳宇主营业务为房地产开发。按照评估结果，公司挂牌价格为30.98亿元。

此外公告还透露，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，公司将调整价格后再次挂牌。经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

《投资时报》研究员注意到，公告显示，2023年1—5月，顺鑫佳宇实现营收12亿元，净利润4.68亿元。2022年，顺鑫佳宇全年营收仅为7亿元，亏损8.42亿元。而自2011年开始，顺鑫佳宇除2014年有过些许盈利之外，几乎一直在亏损。2016年到2022年，该公司累计亏损达27.67亿元。

此次，顺鑫农业明确要甩掉地产包袱的行为，被市场认为是一个积极的“聚焦主业”的信号。转让公告发布第二日，顺鑫农业股价即涨停，收盘价达34.24元/股。

《投资时报》研究员注意到，除地产外，顺鑫农业主营还包括白酒和猪肉业务。其中，白酒和猪肉业务在2022年营收中占比分别为69.44%和23.32%。但这两项业务在2022年表现均不佳，营收分别同比减少20.70%和24.40%。

数据来源：公司公告

欲甩地产“包袱”

顺鑫农业于1998年上市，当时，公司旗下业务已经非常庞杂。除白酒外，该公司旗下还有生猪养殖屠宰、肉食品加工、农产品市场管理与服务、花卉水果种植等业务。

顺鑫佳宇成立于2002年，一开始，顺鑫农业和顺鑫控股分别持股96%和4%。2013年，顺鑫控股将所持股权转让给顺鑫农业退出。

但顺鑫佳宇的地产业务体量一直不大，即使在地产行业景气的年份也一样。根据公告，目前，顺鑫佳宇旗下主要资产为北京顺义区牛栏山镇“牛栏山下坡屯”项目，占地面积23.27万平方米。项目分两期建设，一期回迁房和少量商品房已完工并销售，二期几个地块已开始建设，还有部分地块尚未确定开发方案和时间。此外，该公司在山东曲阜、包头、海南还投资了几家子公司。

顺鑫佳宇不仅未在规模上有大发展，还多年亏损，成为吞噬上市公司利润的“窟窿”。历年财报数据显示，除2014年净利润为正，2015年未披露外，2011年至2022年其他年份，顺鑫佳宇利润几乎均为亏损。数据显示，2016年到2022年，该公司累计亏损达27.67亿元，其中2020年至2022年分别亏损5.34亿元、3.81亿元和8.42亿元。

受地产业务及其他业务不景气原因影响，顺鑫农业近年净利润也出现连续三年下滑。2022年，顺鑫农业净利润亏损6.73亿元，也是公司上市25年以来首次亏损。期内，公司计提资产减值6.398亿元，主要为房地产存货减值。

事实上，早在2019年，顺鑫农业就曾在年报中提出要剥离房地产业务。年报称，公司今后将坚持存量房产去化和项目整体处置同步推进的思路，加快资金回笼。2021年年底，公司曾发布公告，预挂牌转让地产业务，但这仅是一份提示性公告，并未提及具体转让金额。

直至今年4月和5月，顺鑫佳宇的产权交易迈出关键一步。顺鑫农业先是以19.86亿元买下顺鑫佳宇位于北京顺义的两栋写字楼，随后，公司发布公告称，鉴于顺鑫佳宇净资产为负且存在应付公司债务49.74亿元，本次增资资金全部计入顺鑫佳宇的资本公积，不增加顺鑫佳宇注册资本。

上述举动也改善了顺鑫佳宇的资产负债结构。根据此次拟转让公告，截至2023年5月31日，顺鑫佳宇的负债总额从80.85亿元减少至13.49亿元，负债减少超过67亿元，净资产从2022年年末的-26.75亿元转为26.43亿元。

数据来源：公司公告

主业“潜力”何在？

顺鑫农业此次挂牌公开转让顺鑫佳宇100%股权，让市场看到了其剥离房地产业务、聚焦主业的决心。转让公告发布第二日的6月27日，顺鑫农业股价涨停，收盘价为34.24元/股。

但也有不少声音认为，剥离房地产后，顺鑫农业剩下的两大主业——白酒业务和生猪业务，能否就此实现腾飞，仍存在很大的不确定。

顺鑫农业2022年报显示，除地产外，顺鑫农业主业还包括白酒和猪肉业务。其中，白酒和猪肉业务在2022年营收中占比分别为69.44%和23.32%。但这两项业务在2022年表现均不佳，营收分别为81.09亿元和27.23亿元，分别同比减少20.70%和24.40%。

该公司称，2022年业绩下滑，主要因白酒业务消费场景减少，销量下降，导致报告期内白酒业务收入有所下滑；猪肉业务受行业和市场需求影响，生猪养殖、肉食品加工产业承压，收入有所下降。

因为猪肉和地产业务一样，存在周期性，因此白酒业务一直被视为顺鑫农业的基本盘。自2015年开始，在北方区域内名气颇大的牛栏山开始向全国布局，在长三角和珠三角都实现了业务的迅速增长，到2016年，北京以外的区域业绩贡献率已超过65%，营收突破50亿元，并于2019年实现102.89亿元营收，成为百亿酒企俱乐部中的一员。

但此后，为牛栏山迅猛增长的“光瓶酒”遇到了更多的竞争对手，同为老品牌的红星、老村长等开始发力，众多新玩家也开始加入光瓶酒赛道，牛栏山遇到增长瓶颈。

2020和2021年，顺鑫农业的白酒还维持在百亿之上，到2022年则开始出现较大幅度下滑。从产品类别来看，公司想实现高端转型的高档酒营收规模仍较小，实现6.73亿元，同比下滑36.22%；中档酒同比增4%至13.56亿元；低档酒同比下降22.71%至60.79亿元。

2023年一季度，顺鑫农业营收实现同比4.63%增长至40.88亿元，公司在财报中表示白酒业务实现正增长。不少机构也“看多”顺鑫农业的白酒业务。山西证券研报表示，公司明星产品“白牛二”在早期顺应香型发展趋势，及时推出浓香酒，后期引领光瓶酒价格带升级，成为低端光瓶酒行业的领军者。近年，其在光瓶酒行业市占率接近14%，稳居榜首。未来，光瓶酒行业在消费者迭代和消费升级的推动下，30元/瓶—50元/瓶价格带将呈现巨大潜力。

多家企业退出房地产业务

除顺鑫农业外，今年房地产行业并购热度开始提升，不少企业也选择出售股权退出地产行业。

据中指研究院监测，今年1—5月，房地产行业累计披露176笔并购交易，总交易规模达920.4亿元。其中，5月的总交易规模环比增长165.6%，交易笔数也达今年最高。

多家涉房上市企业通过出售股权的方式退出房地产业务。今年2月，厦门钨业决定退出房地产业务，拟挂牌转让多家房地产、物管公司。其中，旗下控股子公司厦门滕王阁房地产开发有限公司，拟转让其持有的成都同基置业有限公司47.5%，交易标的挂牌底价为2.52亿元。公司称转让房地产业务主要为集中资源，专注钨钼、新能源材料和稀土三大核心业务的发展。

4月，派斯林公告称，拟以现金方式向长春经开国资控股集团有限公司，转让持有的全资子公司吉林省六合房地产开发有限公司、长春经开集团物业集团有限公司100%股权，集中资源发展智能制造产业，涉及金额10.68亿元。

同月，长春高新也公告称公司已与控股股东长春超达签署协议，拟出售持有的高新地产100%股权，对应价格为2.42亿元，超达集团拟通过发行可交换公司债券筹措本次收购资金。

市场分析认为，目前房地产行业处于深度调整阶段，行业优胜劣汰加剧，预计未来房企及涉房企业退出房地产业务的案例会更多。同时，剥离地产业务，有利于缓解相关企业的资金压力和优化资产负债表，也说明企业在对地产业务的布局上更加理性，这对于地产行业未来长远的发展也是有益的举动。