今年第三季度，保利发展实现营收555.28亿元，同比增加21.63%；归母净利润达10.70亿元，较去年同期下降52.84%

《投资时报》研究员  董琳

7月以来，房地产行业政策支持力度明显加强，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局三部门合力推动优化“认房不认贷”政策。但《投资时报》研究员注意到，虽然利好政策持续释放，房地产企业的业绩仍未出现明显好转。

日前，国内房企龙头保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）发布了2023年三季度业绩报告。数据显示，三季度单季，公司实现营收555.28亿元，同比增加21.63%；归母净利润10.70亿元，较去年同期下降52.84%。

整体上看，今年前三季度，保利发展实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.7%；签约面积1918.59万平方米，同比减少0.1%；公司实现营业收入1925.06亿元，同比增长23.10%；归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%。

毛利率方面，三季度单季保利发展毛利率同比大幅下降7.3个百分点至14.7%；前三季度公司毛利率同比下降5.1个百分点至19.4%，对盈利端形成一定压制。

与此同时，前三季度保利发展短期借款出现大幅增长。截至9月30日，该公司短期借款达52.47亿元，较去年年末增加40.5亿元；期末货币资金余额1426.72亿元，相比于去年年末减少19.18%。   

流动性方面，截至三季度末，保利发展实现经营活动现金流量净额为68.24亿元，同比增加122.86%，但由于公司偿还债务导致筹资活动产生的现金流量净额为-434.4亿元，较去年同期的-40.71亿元的净额扩大了近10倍。

在二级市场，自9月初开始，保利发展的股价一路下行。三季报发布后的首个交易日即10月30日，该公司股价盘中出现异动，大幅下跌3.03%，最低点触及10.70元/股，创下两年以来新低。截至11月6日收盘，该股报于11.12元/股，总市值为1331.11亿元。

针对前述情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲询问保利发展相关部门，截至发稿尚未收到公司回复。

三季度归母净利润降逾5成

财报显示，第三季度，保利发展实现营收555.28亿元，较上年同期增加21.63%；归母净利润达10.70亿元，同比下降52.84%；归母扣非净利润实现9.67亿元，同比下降57.61%。前三季度，该公司实现营业收入1925.06亿元，归母净利润132.93亿元，营收、归母净利润增幅分别为23.10%、1.33%。   

保利发展表示，第三季度净利润下降主要因报告期内结转项目毛利率下降。前三季度归母净利润同比微增，可能是由于公司在扩大业务规模、进行新的土地投资或面临一些运营挑战。

投资拿地方面，截至今年三季度末，保利发展拿地68宗，新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元。在中指研究院统计的前三季度全国房地产企业拿地TOP100排行榜中，保利发展在新增货值方面以累计新增货值1312亿元占据榜单第一名。

《投资时报》研究员注意到，在土地市场整体投资低迷的情况下，今年以来保利发展在拿地选择上更加聚焦。前三季度该公司在38个核心城市拓展金额占比达99%，同比去年增加9个百分点，其中在一、二线城市拿地金额占比达83%、长三角与粤港澳大湾区占比分别为43%和32%，拿地top5城市广州、南京、北京、佛山与苏州合计金额占比为63%。

而随着在核心城市拿地力度的持续加大，该公司近年来的土地成本快速上升。数据显示，2020年至2022年，保利发展的土地成本分别为650.69亿元、836.71亿元、1014.63亿元；分别同比增长20.79%、28.59%、21.26%。在此期间，公司新增土储的楼面价分别为7388元、6821元和1.53万元，而之前的2017年至2019年这一指标基本维持在6000元上下。此前银河证券研报指出，土地成本连年大幅增长，签约均价和结算单价增长却不明显，两者之间不断缩小的“剪刀差”使得保利发展毛利率承受越来越大的压力。

财务数据亦证明了这一点。2022年，保利发展的毛利率为21.99%，同比减少了近5个百分点，刷新了该公司毛利率新低。2023年第三季度，保利发展的毛利率同比再次大幅缩减7.3个百分点至14.7%；前三季度毛利率同比下滑5.1个百分点至19.4%。与此同时，该公司的销售净利率依然处于下行通道。Wind数据显示，2019年至2023年的前三季度，保利发展的销售净利率分别为15.70%、15.61%、14.03%、12.08%、8.79%。   

三季度业绩发布后，多家券商在最新研报中也明确表示，未来随着高地价项目的陆续体现，保利发展的毛利率表现仍将承压。

惠誉下调公司评级

《投资时报》研究员注意到，2022年，与其他大型房企相比，保利发展有息负债偏高。但截至今年三季度末，该公司有息负债规模较2022年末减少7.5%至3527.7亿元，资产负债结构有所优化。

财报显示，截至今年9月末，保利发展资产负债率为76.76%，较上年度末下降1.35个百分点。另据银河证券研报数据，截至2023年9月，该公司货币资金余额1426.72亿元，现金短债比为2.08，较去年同期提高0.14；剔除合同负债后的资产负债率为66.30%，较去年同期下降1.43个百分点；净负债率为61.42%，较去年同期下降11.6个百分点，“三道红线”维持绿档。   

虽然“三道红线”均达标，但保利地产的短期偿债压力有所加大。截至9月30日，该公司短期借款为52.47亿元，较去年同期大幅增长313.41%。

值得关注的是，9月21日，穆迪评级机构官网发布了多家国资房企列入评级下调观察名单或者下调评级展望数据，其中将保利发展“Baa2”的发行人评级及其全资子公司恒利（香港）置业有限公司（下称恒利香港）“Baa3”的发行人评级展望由“稳定”下调为“负面”。

10月17日，惠誉将保利发展及其子公司恒利香港的长期外币发行人违约评级从“BBB+”下调至“BBB”；将其优先无抵押债务评级从“BBB+”下调至“BBB”；展望保持“稳定”。

此前，惠誉曾发布报告指出，2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%—15%，降幅大于此前0%—5%下降的预期。鉴于行业销售的小幅下滑，惠誉预计2023年和2024年保利发展的销售额每年或将缩减5%，而此前惠誉预测该公司销售额为2023年增长5%，2024年持平。

对于保利发展评级的下调，惠誉在评级报告中称，由于下滑的销售和回款或将影响保利发展的现金流入，从而影响其降负债的进程，从中期来看保利发展的杠杆率或持续高于45%（惠誉此前采用的触发负面评级行动的杠杆率阈值）。

好的方面是，惠誉也预期，保利发展的境内融资渠道将继续受到稳定的业务状况和政府持股的支撑。   

《投资时报》研究员发现，10月31日晚间，保利发展发布公告称，公司近日收到中国银行间市场交易商协会出具的两份接受注册通知书，同意接受公司中期票据注册，中期票据注册额度合计100亿元。

此外，今年上半年，保利发展启动申请125亿定增。资金将用于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个项目及补充流动资金。保利发展称，本次发行募集资金除了相应保交楼外，还能改善自身资本结构，降低资产负债率。6月27日，这笔定增获证监会批准，保利发展成为房企融资“三支箭”落地之后，第一家成功获批百亿定增级别的房企。