政府工作报告强调，“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”

标点财经研究员  董琳

过去的两个月，房地产市场热度欠佳。

中指研究院报告显示，2024年1—2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%，其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%，同比下降64.7%。

标点财经研究员注意到，在市场预期支撑不足、需求及购买力低迷之下，行业整体融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依旧突出。

在此情况下，今年的政府工作报告中，政府对房地产企业的融资需求给予了高度关注。

政府工作报告强调，“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。

同时，报告还首次提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”，以及“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。

中指研究院表示，本次政府工作报告释放了积极信号，房地产政策也有望继续发力，推动供求关系尽快达到新的均衡，进而为经济平稳运行提供支撑。银河证券研报指出，2024年供给侧或将持续发力，房地产行业面临的融资问题或有望得到改善，行业风险有望得到进一步化解。

头部房企流动性风险加大

2021年下半年以来，由于行业进入深度调整，房企陆续爆出境内外债券违约事件。日前，两家头部民营房企的流动性危机亦引发了市场的广泛关注和热议。

2023年10月，碧桂园（2007.HK）正式走上了境外债重组之路。持续了近半年的时间后，今年2月28日，碧桂园收到了债权人建滔集团向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。

虽然被债权人提起清盘申请并不等于清盘或破产，但不可否认的是，碧桂园的资金流动性问题已近在眼前。DM查债通数据显示，截至目前，碧桂园存续的离岸债券共有16笔，本金总额约为139.69亿美元。其中即将到期的是4月8日的1笔5.5亿美元债券，利率为6.5%。除此之外，该公司年内行权到期的债券还有5笔，涉及本金共计约68.56亿美元。

3月4日，房企“优等生”万科遭遇股债双杀。截至当日收盘，万科A（000002.SZ）股价下跌4.65%，报收9.43元/股；万科企业（2202.HK）跌超7%，报收5.60港元/股。同时，该公司多只境内债走低。

股债双降的背后，或是市场对万科偿还债务能力信心不足。据悉，万科美元债的偿付高峰期即将到来，公司上半年需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元债务，合计约90亿元人民币。

针对前述情况，万科方面在3月5日的回应为市场带来了一定的安慰，公司称，美元债所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。此后，万科境内债多数走高，截至3月7日收盘，“22万科06”涨超3%，“21万科02”“22万科05”“21万科03”均涨超1%。

事实上，在销售额持续下滑的情况下，绝大多数房企都在面临现金流萎缩的难题。2月21日，金科股份（000656.SZ）正式向法院递交了重整申请相关资料，成为首家主动发起重整的千亿房企。此外，自去年下半年起，债务违约风险开始从民营房企向央、国企和混合所有制房企扩散。2023年9月，远洋集团（3377.HK）直接暂停支付所有境外债和停牌旗下8笔美元债，并对境外债务进行全面重组。今年2月，华南城（1668.HK）债务正式违约，尽管大股东深圳特区建设发展集团对该公司进行了多次资金注入和资源支持，仍未让华南城走出债务困局。

2月融资规模创新低

克而瑞研究中心发布的报告显示，2024年2月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52%至116亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低48.1%和49.2%至32.4亿元和18.2亿元；TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低38.1%至7亿元。   

分能级来看，不同能级均呈现同环比齐降。一线城市总成交仅68万平方米，同、环比降幅分别达到了66%和56%；二、三线城市总成交424万平方米，环比下降43%，同比下降72%。

销售的低迷加上自身风险的提高，使得房企的融资难度进一步加大。据克而瑞研究中心发布的数据，今年2月，65家典型房企的融资总量为218.87亿元，环比减少47.2%，同比减少49.3%，创2021年以来的单月新低。

在融资结构方面，2月房企境内债权融资109.7亿元，环比减少68.5%，同比减少72.1%；资产证券化融资为109.17亿元，环比增加481.3%，同比增加504.8%，主要是因为华润置地的消费类公募REITs成功发行，融资总额约为69.18亿元。

从债券发行来看，2月房企发债金额为72.5亿元，环比减少70.2%，同比减少72.8%。由于2月没有房企境外发债，因此72.5亿元均是境内债，境内债发债规模环比减少69.3%，同比减少70.5%。其中，公司债发行7.5亿元，环比增加7.1%，同比减少94.9%；中期票据发行20亿元，环比减少89.2%，同比减少20%。

由于境内发债占比提升，房企整体发债融资成本呈现下滑趋势。中指研究院数据显示，2月债券融资平均利率为3.29%，同比下降0.84个百分点，环比增加0.05个百分点。其中，信用债平均利率为3.17%，同比下降0.59个百分点，环比下降0.05个百分点；海外债平均利率为3.3%，环比下降0.7个百分点；ABS平均利率为3.41%，同比下降0.49个百分点，环比增加0.18个百分点。

同样来自中指研究院的数据显示，2024年房企到期债券余额高达7873.4亿元，其中，海外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%。值得一提的是，2024年上半年房企的债务压力依然较大，一、二季度到期规模均在1500亿以上。

融资支持加速落地未来可期

当下，房地产行业的风险主要集中在房企债务化解、项目保交付等方面。鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，在今年政府工作报告中，房地产相关工作被清晰定调：化解行业风险依然被摆在首位，并提出需要“标本兼治”。   

从政策落实来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求。

根据住建部公布的数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

在第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，真正落实了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

标点财经研究员了解到，包括碧桂园、龙湖集团（0969.HK）、中国奥园（3883.HK）、金科股份、远洋集团、融创中国（1918.HK）等多家房企旗下位于多个城市的楼盘项目，已被当地住建部门明确纳入融资“白名单”。

其中，碧桂园确认已纳入“白名单”的项目达217个；融创中国已确定在20个城市有超过90个项目入围；绿地集团表示公司有49个项目获批进入“白名单”，拟融资金额合计185.6亿元；远洋集团已有约40个项目进入“白名单”，较2月初数量翻倍。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，后续批次“白名单”项目有望继续扩围，随着资金逐渐落位，项目建设将加速推进，对市场的正向影响有望进一步显现。

另外，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。

3月7日，在全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议上，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲建议，设立“房地产预售资金保险机制”，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

对此，有机构表示，如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率等，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围，但机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。