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时任董事长会计师事务所同收监管函,华侨城A信披有啥纰漏?

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时任董事长会计师事务所同收监管函,华侨城A信披有啥纰漏?

公司王子西 2024-06-11 13:54:32 58910 分享: 字体大小:Aa-Aa+

进入2023年,华侨城A地产业务仍承压,签约销售面积、签约销售金额已连续两年下滑

标点财经、投资时间网研究员  王子西

该来的迟早会来。

日前,深交所对深圳华侨城股份有限公司(下称华侨城A,000069.SZ)及时任董事长段先念、王晓雯等高管人员下发监管函,缘由是华侨城A此前在资产减值计提和信息披露等方面存在不规范行为。其中,公司时任董事长已于2022年4月退休离任,另两名高管也已因工作变动离任。最近离任的是王晓雯,离任时所处职位为公司董事、总裁等。

财报显示,2020年、2021年,华侨城A的存货跌价准备为5.72亿元、16.82亿元,跌价准备占存货账面余额的比重为0.23%和0.67%。到了2022年,华侨城A的资产减值损失大增,仅对存货跌价损失金额就高达115.11亿元,也正是这一年,公司大幅亏损逾百亿。

进入2023年,公司地产业务仍承压,签约销售面积、签约销售金额已连续两年下滑。主要项目的销售去化情况表现不太一致,但多介于40%至85%左右。而今年前四个月,华侨城A的合同销售面积、合同销售金额均同比大挫,后者降幅为54%。

值得关注的是,公司旅游业务于2023年复苏,业务收入、收入占比均超过支柱业务——房地产业务。但论体量,华桥城A的2023年旅游业务收入仍未能追上2021年、2020年水平;且该业务的毛利率连续几年下滑,盈利水平仍待恢复。另从今年前四个月经营数据来看,2372万的接待游客人次也同比下降。

收到监管函

监管函显示,华侨城A在以前年度未能充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象,导致资产减值准备计提不及时、不充分。部分项目在不同报告期末保持会计估计的一致性,且部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分情形,以上均不符合《企业会计准则》的相关规定。

此外,公司有关房地产业务下滑原因的披露,也不充分、不完整。针对上述问题,深交所对公司及时任董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红采取出具监管函的监管措施。   

值得注意的是,深交所还对信永中和及相关注册会计师出具监管函。该函中明确指出,信永中和在对华侨城A的2020年度、2021年度财报审计中,存在对存货跌价准备、固定资产减值计提等的审计程序执行不到位问题。

标点财经、投资时间网研究员注意到,截至2020年底、2021年底,华侨城A的存货账面余额分别为2510.28亿元、2494.55亿元,存货跌价准备为5.72亿元、16.82亿元,粗略计算,跌价准备占存货余额比重为0.23%、0.67%。

华侨城A的在建工程主要是公园景区、商业地区等项目,截至2020年底、2021年底的账面余额为50.31亿元、55.77亿元,减值准备为0元和0.92亿元。且需一提的是,在2020年财报中,该公司未对固定资产计提减值损失,但次年财报显示,公司2020年固定资产减值损失逾5万元。

地产业务继续承压

华侨城A的业务包括旅游业务、房地产业务、商管业务和物管业务。旅游与地产业务是公司主要收入来源。近年来,地产行业环境持续低迷,地产投资承压,华侨城A的业绩也波动较大。2021年,公司营收虽保持正向增长,但归属于母公司股东的净利润(下称归母净利润)出现大幅度下滑,降幅高达约70%。

此后一年,公司不仅收入体量下缩,且归母净利润亏损逾百亿。造成公司大幅亏损的原因包括存货计提减值准备、对部分景区资产计提减值等。而2022年,华侨城A仅对存货的跌价损失金额就高达115.11亿元。

进入2023年,华侨城A的收入规模仍在萎缩,实现营收557.44亿元,同比减少两成多;归母净利润亏损虽同比收窄,但仍净亏64.92亿元。两年下来,华侨城A已共计净亏逾170亿元。公司解释称,亏损金额减少,主要源于旅游业务复苏、旅游业务明显改善;另外,降本增效下,相关费用同比减少,以及本期内计提的资产减值准备较上年同期减少。

标点财经、投资时间网研究员注意到,华侨城A的年度签约销售面积、签约销售金额连续两年下滑,2023年已降至227万平方米、449亿元,均同比下滑一成多。主要项目中,成都信和御龙山、东莞松山湖文旅的本期预售(销售)金额最高,均在50亿以上,但前者累计去化(累计预售面积占可售面积比例)不到八成,后者几近售完。其余项目累计销售去化程度不一,多介于40%至85%。

拿地端,公司仍保持拿地节奏。2023年,公司新增土地储备项目四个,包括佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、佛山禅城区绿景东路地块、成都金牛国宾地块等,合计新增土地面积38.13万平方米,土地总价款逾72亿。   

华泰证券研报指出,在去年同期高基数下,今年1月至4月的行业商品房新房成交金额、面积同比降幅走阔。但政策端开启了新一轮放松周期,如“4.30”政治局会议“消化存量”的提法、“5.17”地产政策组合拳,预计下半年行业销售面积同比降幅有望收窄,销售均价则维持下行态势,但随着去库存政策推进,降幅有望逐季收窄。

从华侨城A的经营数据来看,今年1月—4月,累计实现合同销售面积、合同销售金额的同比降幅分别为46%、54%,降幅不小。全年业绩表现或仍需依赖旅游业务拉升?

华侨城A近三年来归母净利润及同比变动情况

数据来源:choice

接待游客人次下降

旅游业务是华侨城A的领创业务,2023年,该业务显现出复苏苗头。年内,华侨城A打造不少特色主题活动和产品,诸如,天津欢乐谷举办冰雪节;顺德欢乐海岸PLUS打造光影烟花秀、冬日浪漫飘雪、美食街区等组合产品;深圳欢乐港湾则举办摩天轮灯光秀、3D投影表演等。此外,前海华侨城JW万豪酒店也推出系列套餐产品,前海华侨城艾美酒店举行试业庆典等。

公司还向旗下景区注入优质IP形象及内容,焕活新场景。旗下的重庆欢乐谷联合Smiley、蓝精灵、Bingo等IP赋能节庆创新。

数据显示,2023年,华侨城A的旅游业务贡献营收313.88亿元,同比增长约15%,占收入比重也超过房地产业务。但该业务体量仍未能追上2021年、2020年水平,这两年的旅游业务营收规模均在430亿元以上。且旅游综合业务的毛利率连续三年下滑,2023年已降至19.10%,相比2020年同期水平,走低近23个百分点。   

今年以来,多地欢乐谷以实景主题为载体,打造沉浸式国风新场景;威尼斯英迪格酒店将邻间文化元素融入到酒店设施与艺术品中。但前四个月,公司旗下文旅企业合计接待游客人次为2372万,相比上年同期却下挫两成多。全年旅游业务能否延续增势有待关注。


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公司 利润
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