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6月销售环比回暖,房地产下半年有哪些机会?

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6月销售环比回暖,房地产下半年有哪些机会?

地产董琳 2024-07-03 13:27:22 57540 分享: 字体大小:Aa-Aa+

年内一系列刺激政策的出台一定程度上提振了市场信心,6月单月楼市销售已有回暖趋势

标点财经、投资时间网研究员  董琳

2024年上半年房企销售榜单出炉。

来自中指研究院的《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示,今年上半年,TOP100房企销售总额为20834.7亿元,同比下降41.6%。从数量上看,销售额超千亿的房企有6家,较去年同期减少1家;销售额超百亿的房企有44家,较去年同期减少34家。

另据克而瑞研究中心发布的《2024上半年中国房地产企业操盘TOP200排行榜》显示,上半年百强房企实现销售操盘金额为18518.3亿元,同比下降39.5%。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看,百强入榜门槛继续下降,各梯队门槛值均创下近年来新低。

2024年1—5月,销售操盘金额百强入榜门槛值为22.5亿元,同比降低46.5%。其中TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元;TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。

不过,年内一系列刺激政策的出台一定程度上提振了市场信心,6月单月楼市销售已有回暖趋势。对于楼市下半年走势,中指研究院预判,在政策托底和高基数效应减弱影响下,全国新房销售同比降幅将逐步收窄,但投资开工表现或延续偏弱走势,新房市场仍处筑底阶段。    

购房政策持续松绑 房企偿债压力犹存

在房地产政策方面,年初两会《政府工作报告》明确今年房地产政策聚焦在“稳市场、防风险、促转型”等方面。

1月,住建部、金融监管总局建立城市房地产融资协调机制,随后各地加快落实“白名单”跟进,相关制度不断完善。4月底,政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,楼市政策方向更加明确。

5月17日,监管部门出台“一揽子”新政,包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%,取消全国层面首套、二套房贷利率下限,降低公积金贷款利率,取消商贷利率下限等。

在地方层面,各地购房限制性政策持续松绑。截至2024年6月末,全国仅有北上广深津及海南省6地执行住房限购。同时,财税端购房激励政策批量发布,购房补贴、税费减免、以旧换新等政策力度范围持续加大。根据中指研究院监测数据,2024年上半年全国有约180省市(县)出台政策超360条,二季度各地政策亦保持较高频次。

标点财经、投资时间网研究员注意到,在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进的带动下,上半年房企到位资金降幅有所收窄。根据金融监管总局大型银行监管司司长李文红介绍,截至今年5月末,商业银行已经审批通过“白名单”项目3808个,给予融资额度9417亿元,按项目进度发放贷款3372亿元。

但受销售较弱影响,房企资金面继续承压。同时,当前房企提交的房地产项目即使进入住建部门的“白名单”,还需面对银行的评估与筛选,在此期间,多数民营房企,尤其是出险房企,融资难的问题依旧突出。   

克而瑞研究中心表示,从历年65家典型房企的融资总量来看,2024年上半年融资总量为2131亿元,同比下降37%。从季度表现来看,第一、二季度分别同比下滑了41%及32%。其中,在第二季度的统计数据中还包括了5月万科地产200亿的银团贷款,若刨除该笔贷款,第二季度的融资规模仍处于环比下跌趋势。

从债券类融资成本来看,上半年65家典型房企境外债券融资成本为4.28%,较2023年全年下降较快;境内债券融资成本为3.16%,较2023年全年下降0.32个百分点。受境内债券融资影响,2024年上半年整体新增债券类融资成本为3.17%,较2023年全年下降0.43个百分点。

2024年上半年,65家典型房企债券到期规模达2799亿元,而发行规模仅有961亿元;其中第一、二季度房企到期债券规模均超1300亿元,第三季度债券到期超1000亿元,偿债压力较大。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换,克而瑞研究中心认为,2025年房企的债务压力同样较大,2025年债务到期规模甚至要高于2024年。若销售市场长期低迷,已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

房地产销售显复苏,下半年会好吗?

好的一面是,“5.17”新政实施以来,房地产销售开始呈现复苏迹象。

克而瑞最新数据显示,6月TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元,环比增长36.3%,同比降低16.7%。从房企表现来看,6月单月,近六成百强房企实现单月业绩环比增长,近三成房企实现单月业绩同比增长。其中,中海地产实现全口径销售金额466亿元,操盘金额环比增长136.5%,单月销售居百强之首,创近一年来新高。   

此外,保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂(0817.HK)、越秀地产、中国铁建(1186.HK)、保利置业等企业也都实现了单月业绩同比提升。在6月28日的股东周年大会上,保利发展董事长刘平表示,“5.17”楼市新政出台给市场带来积极的影响,行业最坏的时刻基本上是过去了”。华润置地的管理层也表示,“在政策利好的情况下,在售项目来访量确实有所改善,改善幅度大概在30%左右”。

标点财经、投资时间网研究员注意到,或受6月销售数据好转的影响,7月1日,A股房地产板块早盘震荡拉升。截至上午收盘,滨江集团、华发股份(600325.SH)、我爱我家(000560.SZ)涨停,保利发展、招商蛇口、金地集团(600383.SH)涨幅超过7%。

对于7月的市场表现,克而瑞研究中心预判,得益于5月以来从中央到地方利好政策不断,加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位,后期大概率延续企稳态势,环比持平6月,基于去年7月为全年低点,预期单月同比降幅也将大幅收窄。

多家机构也对楼市接下来的表现表示看好。西部证券认为,前期宽松政策刺激下销售环比改善明显,6月单月销售额创年内新高,同比降幅进一步收窄,符合预期。展望7月,预计前期宽松政策对基本面仍可形成一定支撑,销售同比降幅有望继续收窄,环比或将小幅回落。

开源证券指出,利好政策叠加效应会逐渐凸显,在新政效应催化下,地产市场活力有望加强,整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造,更多逆周期调节举措有望加快落地,板块仍具备较好的投资机会。   


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金融
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