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房企2024半年考:百强销售额再降四成,TOP20谁出局谁上位?

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房企2024半年考:百强销售额再降四成,TOP20谁出局谁上位?

地产董琳 2024-07-03 13:53:03 58548 分享: 字体大小:Aa-Aa+

2024年上半年,新房销售表现尚未好转,在“以销定投”的策略下,房企拿地仍较谨慎

标点财经、投资时间网研究员  董琳

2024年上半年,房地产市场密集迎来多项宽松政策,在缓慢复苏的市场环境下,百强房企的销售格局又发生了哪些新的变化?

中指研究院、克而瑞研究中心新近发布了2024年上半年百强房企销售成绩单。基于披露的相关数据,标点财经、投资时间网研究员对百强房企上半年的销售、拿地投资、融资等情况进行分析。

整体来看,由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善,今年上半年,百强房企销售仍保持低位运行,楼市复苏动能不足。不过,年内一系列刺激政策的出台一定程度上提振了市场信心,6月单月楼市销售已有回暖趋势。

“保海万”领衔TOP3 “中建系”崛起

据中指研究院最新发布的《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示,今年上半年,TOP100房企销售总额为20834.7亿元,同比下降41.6%。从数量上看,销售额超千亿的房企有6家,较去年同期减少1家;销售额超百亿的房企有44家,较去年同期减少34家。

另据克而瑞研究中心发布的《2024上半年中国房地产企业操盘TOP200排行榜》显示,上半年百强房企实现销售操盘金额为18518.3亿元,同比下降39.5%。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看,百强入榜门槛继续下降,各梯队门槛值均创下近年来新低。2024年1—5月,销售操盘金额百强入榜门槛值为22.5亿元,同比降低46.5%。其中TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元;TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。   

根据克而瑞研究中心发布的房企销售榜单,标点财经、投资时间网研究员进一步梳理发现,2024年上半年,全口径销售额下TOP20房企格局迎来新一轮“洗牌”。

从TOP3房企来看,最大的变化是,中海地产(0688.HK)在排位上超过万科地产(000002.SZ),从去年同期的“保万海”格局,变为目前的“保海万”新格局。其中,保利发展(600048.SH)以1733亿元销售额位列行业第一,中海地产以1483亿元紧随其后,万科地产则以1267亿元排名第三,但三家销售额均较上年同期下降,同比降幅分别为27%、18%、38%。 

从TOP10房企来看,变化较大的是碧桂园(2007.HK),该公司已从去年上半年的第6位,降至目前的第16位,销售额为333亿元;越秀地产(0123.HK)首次冲进了前十名,从去年同期的第13位,升至目前的第9位,销售额为555亿元。

从TOP20房企来看,今年上半年有7家房企排名下滑,9家房企排名上升,另有4家房企排名较去年同期持平。其中保利置业和中建壹品新入榜,位于第20名的中建壹品排名上升幅度最大,提升了22名;保利置业则上升了7位至第17名。去年同期排名第19位及第20位的旭辉集团(0884.HK)和卓越集团则分别降至22位和31位。   

值得关注的是,从克而瑞研究中心统计的权益销售榜数据来看,排名前五的依次为保利发展、中海地产、华润置地(1109.HK)、万科地产、招商蛇口(001979.SZ),对应的权益金额分别为1352亿元、1335亿元、860亿元、824亿元、686亿元。

“中建系”在今年上半年异军突起。在全口径销售排行榜中,中建壹品、中建东孚、中建智地、中建信和、中建玖合分别位列TOP20、TOP45、TOP63、TOP69和TOP73,百强之内“中建八子”已有五家入列。

2023年上半年与2024年上半年TOP20房企销售情况对比

数据来源:克而瑞研究中心

上海销售贡献最高 改善、高端项目占比提升

从城市能级来看,上半年,一线城市业绩贡献持续增长,二线城市仍为房企业绩主要来源。据中指研究院统计数据,今年1—6月,20家代表房企54%的销售业绩源自二线城市,同比下降1.9个百分点;一线城市的销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%,一、二线城市合计贡献了20家代表房企84.4%的销售业绩。

从城市来看,在20家代表房企中,销售额贡献率位列前三的城市分别为上海、杭州和广州,销售额贡献率分别为12.8%、9.7%和8.0%。其中,上海的销售额贡献率相较2023年同期增长2个百分点,在TOP10城市中增幅最大。杭州由2023年同期的第三升至第二,销售额贡献率同比增长1.6个百分点。

从产品方面来看,今年以来,改善型与高端型的项目销售占比提升较大。据中指研究院统计,上半年,代表企业140—200平方米改善型项目销售额占比增长4.2个百分点至24.7%;200平方米以上高端型项目销售额占比同比增长2.8个百分点至22.0%,增幅仅次于改善型项目。相比之下,90平方米以下刚需型项目与90—140平方米刚需改善型项目的销售额占比同比分别下降0.1个和6.9个百分点。   

克而瑞研究中心统计数据也显示,今年上半年,在重点监测的194个城市中,三房产品成交套数占据市场主导地位,占比为54.1%,但较去年同期下滑1.8个百分点;四房产品成交套数占比提升至28.1%,较去年同期增长1.7个百分点。

业内有分析指出,当前房地产行业正经历着从规模扩张到产品质量、配套服务、科技创新等多维度全面竞争的跃迁。上半年在住建部的“好房子”政策指引下,品牌房企纷纷重新审视、梳理自己的产品战略体系,积极促进新技术、新材料、新理念在房地产领域的广泛应用。据不完全统计,今年以来已有10家左右房企适时推出了具备自身特色的“好房子”战略。

新房销售承压 头部央国企拿地放缓

2024年上半年,新房销售表现尚未好转,在“以销定投”的策略下,房企拿地仍较谨慎。

在土地供求方面,中指研究院统计数据显示,全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成,推出规模降幅较去年全年扩大约20个百分点。克而瑞研究中心也表示,2024年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米,较2023年同期下跌16%,创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。   

从各能级城市来看,一线城市上半年土地成交量降幅最大,成交规模同比减少40%,成交金额下降37%;三四线城市其次,成交建面同比下降16%,成交金额下降31%;二线城市成交降幅最小,成交建面、金额同比降幅分别为11%和34%。

在投资拿地层面,中指研究院发布的《2024年1—6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示,上半年全国百强房企拿地总额为3801亿元,同比下降35.8%,相较1—5月降幅继续扩大。另外,克而瑞研究中心数据显示,截至6月末,新增土储货值百强门槛值为26.1亿元,同比下降37%,新增总价、建面百强门槛值分别为9.9亿元和22.1万平方米,同比降幅分别为37%和16%。

来自中指研究院的数据显示,上半年权益拿地金额超过200亿元的房企仅有2家,超过100亿元的房企有8家,比去年同期分别减少4家、3家。其中,销售额排名第七的建发房产拿地金额为279亿元,位列行业第一;在1—5月拿地排名处于首位的中建壹品位列行业第二,拿地金额为213亿元。

从新增货值来看,建发房产依然为行业第一,上半年全口径新增货值为608亿元;华润置地以481亿元排名第二,中建壹品以470亿元排名第三,而销售额第一的保利发展只排名第十,新增货值为254亿元。

值得注意的是,央国企在2024年投资节奏有所放缓。克而瑞研究中心数据显示,截至上半年末,超过三成企业同比降幅超过50%。其中,万科地产、远洋集团(3377.HK)降幅超过90%;保利发展、中海地产、招商蛇口同比降幅超70%;滨江集团(002244.SZ)、越秀地产(0123.HK)拿地金额虽在行业中排名靠前,但同比仍下降44%和45%;建发房产、龙湖集团(0960.HK)降幅则小于15%。   

另外,在30%拿地金额同比上涨的百强房企中,中建壹品、联发集团、国贸地产等央国企表现相对突出,同比涨幅较大,且拿地主要集中在一、二线城市。克而瑞研究中心预计,未来典型房企投资主要聚焦在核心一、二线城市的优质板块,对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱,整体投资额仍将在低位运行。  


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