2024年，中国海外发展及其联营、合营公司合约物业销售额为3106.9亿元，同比微增0.3%；对应销售面积为1149万平方米，同比下滑14%

投资时间网、标点财经研究员 王子西

4月1日，中国海外发展（00688.HK）股价向下破位，跌破60日均线，当日跌幅超过4%，报收于13.28港元/股（不复权，下同）。

消息面上，该公司发布了截至2024年12月31日止年度业绩。其全年实现营收1851.5亿元，同比下滑8.6%；实现股东应占溢利156.4亿元，同比减少38.9%；每股基本盈利为1.43元，拟派发末期股息30港仙/股，毛利率方面则走低至17.7%，较2023年下行逾2个百分点。

中国海外发展2024年综合收益表

数据来源：业绩公告

对于前述业绩情况，汇丰环球研究报告指出，中国海外发展去年财报疲软，但在预期之内，相关影响被大幅提高的派息率所抵销。花旗与美银也维持对公司的“买入”评级，美银证券认为，公司利润率前景较好，且过去几年高度重视一线城市，使其能够恢复利润。平安证券则指出，公司有望把握逆势扩张机遇。

财报数据显示，2024年房地产市场持续低迷。全国新建商品房销售额同比下降17.1%，仅相当于行业高点2021年的五成多水平。中国海外发展持续聚焦一线城市，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场占有率均进入当地市场前三，其中北京、上海、深圳位居第一。公司及其联营、合营公司（不含中海宏洋）在中国香港及北上广深五座城市的合约销售额为1640.4亿元，占到公司及其联营、合营公司（不含中海宏洋）销售合约额的六成。    

同时，该公司还聚焦改善性住房需求，在北京、上海、深圳等多个城市首次推出的“玖序系”高端住宅产品逆势热销，其中，上海建国东路项目年合约销售387.3亿元，创全国单盘年销售纪录；上海领邸·玖序／玖章项目的合约销售额也达至282.1 亿元；深圳中海·深湾玖序项目则为156.2亿元。

从经营结果来看，2024年公司及其联营、合营公司合约物业销售额为3106.9亿元，同比微增0.3%；对应销售面积为1149万平方米，同比下滑14%。也就是说，合约销售额保持正向增长，主要是平均单价上升，全年合约销售均价约为27047元/平方米，相比上年每平方米均价走高3000多元。

若分地区来看，东部大区表现较为亮眼。2024年，公司东部大区实现销售面积181.8万平方米，较上年多了不到12万平方米；但合约物业销售额却飙升至990.4亿元，同比增加564亿元。而2023年贡献911.2亿元合约物业销售额、284.2万平方米的北部大区，这一年却降至559.4亿元、186.1万平方米。

粗略计算，2024年东部大区的合约销售均价暴增，北部大区则有所下降。

中国海外发展2024年按地区合约物业销售额及销售面积

数据来源：业绩公告

这一年，公司购地22宗，全年土地款为806亿元，权益土地款696亿元，权益比例为86%。此前兴证国际证券指出，公司拿地聚焦去化确定性更强的一二线城市，因此2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高；从具体的城市布局来看，2024年公司权益土地款重点投向北京、深圳、上海、杭州等核心一二线城市，权益土地款分别占比49%、15%、10%和6%。

而2024年，中国海外发展拿地强度表现为前低后高，到了2025年1月加快补货节奏。今年前两个月，公司收购土地累计楼面面积、累计土地出让金均高出去年同期。           

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