投资时间网、标点财经研究员 吕贡

2024年，我国国民经济保持良好恢复和增长态势，整体运行平稳。年内，相关部门出台了一系列经济增量政策，推动经济明显回升。但房地产行业方面，仍然面临较大的调整压力，处于低位调整阶段。据国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积、新建商品房销售额、全国实现房地产开发投资额同比均出现下滑，且降幅分别为12.9%、17.1%和10.6%。

在此背景下，大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城，000031.SZ）交出了一份持续承压的业绩报告。

数据显示，2024年全年，大悦城营业收入同比微跌2.70%至357.91亿元，归母净利润录得-29.77亿元，亏损规模较上年有所扩大。针对亏损情况，大悦城将主要归因于公司销售业务结算规模及毛利率下降；受合作项目结算开发周期影响，对联营、合营企业的投资收益同比减少；以及计提资产减值准备、2024年处置项目股权实现的投资收益不及上一年。

至此，大悦城已连续三年处于亏损状态，2022年至2024年累计净亏损额达到73.25亿元。

大悦城近年来营收及归母净利润情况（亿元）

数据来源：公司财报

业绩承压 扩张不止

长期以来，商品房销售及一级土地开发构成大悦城的主要收入来源，该收入占据大悦城各年总营收的七至八成左右比重。自2022年开始，该板块收入便呈现出下滑趋势，至2024年已降至283.86亿元，相较于2021年同期数值，减少约72.44亿元。2024年，大悦城的投资物业及相关服务、酒店经营、管理输出及其他业务收入同比亦下滑，降幅在2.78%至37%之间。

分地区来看，2024年，除华东大区和中国香港外，大悦城来源于北方、华南和西南大区的收入同比均有所下降。其中，北方大区和西南大区的收入降幅分别为33.99%和26.01%，达到两位数。与此同时，北方、华东和西南大区的毛利率同样较上一年度减少，幅度在0.34个百分点至8.09个百分点区间。

业绩承压下，大悦城并未放缓战略布局的脚步。2024年，大悦城通过公开市场拿地、股权收购的方式在杭州、西安、三亚等潜力城市新增土地储备，规划用途涵盖住宅、商服及餐饮配套等多元业态。同时，该公司全国项目版图也在继续扩张，有多个项目处于在建或拟建阶段，包括北京祥云赋、张家口祥云国际一期、昆明隆盛府、眉山天府智慧城、佛山世茂望德、济南大悦城购物中心、南昌大悦城购物中心等。当前，大悦城正不断推进“轻、重资产并举”的布局模式，且逐步向二三线城市下沉。

在房地产开发和购物中心之外，大悦城还在拓展写字楼、产业地产、酒店与长租公寓、物业管理服务等多个板块。但发展至目前，这些业务板块对大悦城的业绩贡献仍较为薄弱。数据显示，2024年，该公司投资物业及相关服务收入占比为14.65%，而酒店经营、管理输出、物业及其他、其他业务的收入占比更是低至个位数，仅徘徊在0.31%至2.72%之间。

大悦城2024年新增土地储备项目情况

信息来源：公司财报

轻资产运营并非坦途

投资时间网、标点财经研究员注意到，大悦城的下沉扩张之路也并非坦途。以昆明西山区项目为例，该购物中心自2018年12月开业后，曾一度成为区域商业焦点。但之后受疫情冲击及竞争加剧等影响，其运营表现持续承压，已没有了开业之初的盛况。

至2024年9月，业主方与大悦城商业管理（北京）有限公司昆明分公司合作运营到期，出于战略调整考虑，双方决定不再续约。此后，“昆明大悦城”项目正式更名为“好悦天地”，由新的运营团队接管。

分析指出，大悦城以轻资产模式扩张，通过输出品牌、管理、技术等要素来获取收益，尽管资金压力较小，但这一模式对项目选址的前瞻性、合作方资源的整合能力，以及运营团队的本地化适配能力都提出了更高的要求。

从昆明大悦城的运营情况来看，作为一座综合性商业购物中心，该商场在运营过程中呈现出品牌丰富、娱乐项目多元特点，不仅涵盖传统的购物、餐饮及影院等基本配置，还引入了深受年轻人青睐的宠物馆、室内攀岩、密室逃脱、室内赛车等项目。

不过，还有一些问题值得深入考虑。比如，商场内部布局的合理性受到一定质疑，不少消费者反映，该商场内部空间结构复杂、指引标识不清晰，影响了整体购物体验。同时，影院设施的配置，如IMAX影厅的缺失也成为短板之一。在“购物+电影+约饭”已成为诸多消费者聚会娱乐的标配模式的当下，影院设施的升级完善度对购物中心的客流量和消费吸引力具有重要影响。

昆明项目的困境或反映出，若未能深度结合当地城市规划、人口结构及消费者需求进行精准布局，则可能面临经营风险。

2024年内，大悦城位于厦门、三亚和北京海淀的三个购物中心项目开业，商业版图得以进一步丰富。其中，厦门大悦城是该公司布局福建的首座旗舰项目，开业三日即实现超50万人次客流。但市场更关注这些新项目的长远运营表现，比如厦门项目的“首店经济”策略能否持续激活消费活力？三亚项目的旅游客群与本地消费需求如何平衡？北京海淀项目的科技产业联动效应能否落地？等等。这些问题，或许才是检验大悦城战略调整成效的关键之一。

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