2025年至2027年，中国金茂将加快新项目去化，加快存量资产盘活，加快第二曲线的打造，构建面向未来的竞争力

投资时间网、标点财经研究员  安喆 

随着港股中期财报季全面展开，房地产企业的半年业绩成为市场关注焦点。这不仅是企业经营成果的集中呈现，更是投资者研判未来价值的重要依据。在行业深度调整、规模红利消退的大背景下，房企的盈利模式和增长逻辑正经历重构，具备稳定现金流和资产管理能力的企业，正在成为市场的稀缺标的。

中国金茂（00817.HK）最新披露的2025年中期业绩显示，公司在稳健推进开发主业的同时，多元化业务表现亮眼。报告期内，公司实现营业收入251.13亿元，同比增长14%；归属于股东的净利润10.9亿元，同比增长8%，已超过去年全年净利润水平。

业绩会上，中国金茂董事会主席陶天海明确提出，公司未来竞争力的“三个加快”——“2025年至2027年，加快新项目去化；加快存量资产盘活；加快第二曲线的打造，构建面向未来的竞争力。”

（中国金茂管理层在业绩发布会上）

值得关注的是，本次中报显示，中国金茂的“第二曲线”已开始加速释放价值。物业服务收入同比增长20%，，旗下REITs产品保持持续派息并实现正收益，轻资产管理能力初步成型。

行业转型期，第二曲线价值凸显

行业数据显示，传统依赖高周转和规模扩张的开发模式已难以支撑房企的可持续增长。国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，新建商品房销售额同比下降17.1%，2025年上半年行业延续调整态势，头部房企整体净利润仍处低位。

在此背景下，央国企凭借稳健财务和长期主义，率先探索以“经营性不动产+资产管理”为核心的多元化路径，构建第二增长曲线，成为穿越周期的重要抓手。对于投资者而言，这类企业不仅现金流稳定，更具备释放潜在价值的能力，是行业估值重构过程中的优质标的。 

中国金茂积极培育第二曲线，构筑稳定现金流

中国金茂第二曲线所涵盖的物业服务、商业运营和酒店管理等业务，2025年上半年均实现稳健增长。

物业管理作为中国金茂旗下最具成长性的非开发板块之一，今年继续保持高速扩张。

截至2025年6月底，公司物业管理面积突破1.3亿平方米，新增合约主要来自核心城市住宅及商业项目。在行业竞争激烈、物业费价格承压的情况下，中国金茂物业服务收入同比增长20%，毛利率维持行业较高水平。这得益于品牌溢价、标准化服务和增值业务能力的持续提升。业内分析认为，物业服务不仅是企业现金流的重要来源，更是轻资产运营的重要抓手，未来具备资本化潜力。

商业运营方面，中国金茂旗下长沙金茂览秀城、南京金茂览秀城等标杆项目出租率长期维持在98%以上，南京项目上半年累计新签56个品牌，出租率达到98.2%，并引入3家城市首店。高坪效和强品牌吸引力，使商业板块在行业低迷中展现出逆周期韧性。

（长沙金茂览秀城实景图） 

酒店板块，在行业整体承压的背景下，中国金茂继续维持着市场上的相对优势，旗下核心酒店（如北京万丽、南京威斯汀、三亚丽思、深圳JW万豪）关键指标均领先行业。 

REITs释放资产价值，金融化能力强化长期增长

在资本市场运作上，中国金茂也走在行业前列。2024年3月，华夏金茂商业REIT在上交所上市，成为国内首批消费基础设施公募REITs之一。截至目前，该REIT累计分红约6370万元，保持稳定派息和正收益表现，基金市值稳步提升。

其底层资产长沙金茂览秀城自2016年开业以来，出租率保持在98%以上，上半年商品销售额、客流增速均领先区域市场。这不仅为REIT的现金流安全提供保障，也验证了中国金茂在商业运营和资产管理上的专业能力。

业内人士指出，REITs不仅是房企盘活存量资产的金融工具，更是打通“资产运营+资本运营”闭环的关键路径。对于投资者而言，这意味着企业具备释放隐性价值的能力，提升ROE并优化融资结构，从而获得更高的估值弹性。

25年上半年财务稳健，多元化贡献度持续提升

从整体财务表现来看，中国金茂上半年实现营业收入251.13亿元，同比增长14%；归属于股东净利润10.9亿元，同比增长8%；剔除公允价值变动后，归母净利润为11.23亿元。整体毛利40.59亿元，同比增加14%，毛利率16%。开发业务仍是基本盘，但多元化业务的贡献度显著提升。

具体来看，财报显示，在商务租赁与零售商业运营业务方面，中国金茂期内实现收入8.14亿元；酒店经营板块实现收入7.76亿元，上市平台金茂服务期内实现收入17.83亿元，上述三项业务分别实现毛利率79%、34%及23%；REITs产品持续分红，资产证券化带来的流动性改善，为企业形良性资本循环。

对此，业内人士指出，从中国金茂的中报来看，公司在物业服务、商业运营、酒店管理和REITs等领域，已培育处较为稳固的第二曲线框架，具备持续增长潜力和资本市场运作能力。

在行业转型的关键期，金茂模式提供了一个参考样本：通过长期布局和体系化能力建设，在“开发驱动”的第一增长曲线之外，打造“运营+管理”新增长极，形成穿越周期的韧性。

对于资本市场而言，第二曲线不仅是稳定收益的保障，更是估值再定价的核心驱动力。如中国金茂这样能够率先打开第二曲线的企业，将在未来竞争中赢得时间和空间的双重优势。

投时关键词：中国金茂（00817.HK）