受房地产行业深度调整的影响，绿城中国通过让利的方式去库存致使毛利收窄，同时资产减值计提大幅压缩了利润空间

投资时间网、标点财经研究员  习羽

继2024年业绩大幅下滑之后，绿城中国（03900.HK）预计2025年股东应占利润或呈现断崖式下跌。

公司近日发布的盈利警告公告显示，预计2025年公司股东应占利润同比下降约95%，至约0.8亿元，创公司近十年盈利新低。

绿城中国2025年盈利预警公告

资料来源：公司公告

自2021年下半年以来，我国房地产市场出现明显调整，供求关系发生重大变化，城镇化发展已从快速增长期转入稳定发展期，城市发展模式从大规模增量扩张为主转向以存量提质增效为主，行业正式进入深度调整周期。

回顾绿城中国近年来的业绩走势可见，其盈利也呈现出明显下行态势。

财报数据显示，公司归母净利润于2021年达到近五年高点32.55亿元，此后的2022年就降至25.84亿元。2023年利润略有回升后2024年又大幅下滑至15.96亿元，同比降幅达48.4%。时至2025年，公司面临的盈利压力又持续增大。

全国房地产开发投资增速情况

数据来源：国家统计局

根据绿城中国盈利预警公告，公司主动推进存量库存去化、计提资产减值损失，再加上联营合营企业业绩拖累，形成三重压力叠加的局面，成为导致2025年利润大幅下降的核心原因。

其中，加速去库存并采取让利策略，直接压低毛利空间，是利润下滑的核心诱因之一。

据绿城中国2024年业绩发布会披露，2024年公司成功完成重难点库存去化422亿元，指标完成率达113%，超额完成年度目标48亿元。2025年，公司仍将去库存作为核心任务。截至2024年年末，公司自投板块存量项目的未售货值约为2800亿元，2025年可售货值约2002亿元，全年预计达成1250亿元的去化目标。

在房地产行业库存持续高企、销售形势低迷的背景下，为加快去库存进程、抢占市场份额，公司不得不采取适度让利的销售策略。价格折让导致结转收入毛利率收窄，进而使得2025年度毛利及股东应占利润均受到显著影响。数据显示，2025年上半年，公司毛利约为71.59亿元，同比下降21.36%，而这也直接压缩了利润空间。

除了去库存和价格折让之外，资产减值的计提同样对公司盈利造成了显著冲击。

数据显示，2024年，绿城中国已计提49.17亿元的资产减值拨备及公允价值变动，这主要是由于2021年布局的项目出现了存货减值和往来款减值。而公司管理层亦在业绩沟通会上表示，这些存货主要集中在2021年获取的项目，在去化过程中，部分业态的销售价格出现了折损，公司基于谨慎原则计提了相应的减值。

步入2025年，随着房地产市场调整持续深化，部分存量项目价值进一步重估，绿城中国继续根据市场实际情况计提一定金额的资产减值损失。资料显示，截至2025年上半年，公司已计提资产减值损失19.33亿元，其中子公司存货减值17.17亿元、往来款减值2.16亿元。

在毛利收缩、资产减值计提的双重压力之外，绿城中国合营和联营企业的业绩波动，也成为拖累公司利润的重要因素。受房地产行业整体下行影响，旗下合营、联营项目销售同样承压。

根据公告披露，截至2025年年末，绿城集团全年累计取得总合同销售面积约1208万平方米，同比下降约14.3%；总合同销售金额约2519亿元，同比下降约9%。

尽管绿城中国在盈利预警公告中指出，公司持续优化债务结构，短期债务占比低于20%，现金与短期债务的比率在2.5倍以上，整体经营平稳且高效。但业内人士认为，当前房地产行业仍处于深度调整周期，多重因素共同压缩了房地产行业的盈利空间。即便企业财务基本面较为稳健，也难以抵御市场下行以及历史项目所带来的利润压力，这也是当前优质房企普遍面临的“风控坚实、盈利承压”的行业共性难题。