在房地产深度调整、消费需求结构性变革、新业态冲击背景下，传统家居卖场正面临前所未有的挑战

投资时间网、标点财经研究员 习羽

国内家居卖场龙头美凯龙（601828.SH）交出了上市以来最差成绩单。

2025年报显示，公司当期营收实现65.82亿元，同比下滑15.85%；归母净利润亏损237.22亿元，亏损幅度同比扩大695.12%。全年亏损额创上市以来新高。

将时间轴拉长来看，美凯龙业绩在2021年触及近年峰值后，便开启了持续四年的下行通道。四年间，公司营收累计下滑逾57%，净利润从盈利转为巨额亏损。

美凯龙2021年—2025年业绩情况

数据来源：东方财富网 

美凯龙在年报中指出，导致2025年巨亏的重要原因，是投资性房地产公允价值变动带来约234亿元的巨额损失，这一非经常性损益直接主导了全年业绩走向。

从年报数据来看，公司2025年该类损失高达234.4亿元，占归母净亏损的98.8%。受家居零售市场需求低迷与房地产行业深度调整双重影响，市场对家居卖场未来租金收益预期显著回落，美凯龙基于审慎会计原则，对核心投资性物业估值进行了集中下调。

业内分析认为，此举直接凸显出其重资产运营模式的短板。过去依赖物业估值提升实现利润增厚的路径，在行业下行阶段已无法持续，物业估值的剧烈波动对业绩形成明显冲击，也成为此次业绩大幅亏损的关键原因。

国家统计局数据显示，2025年全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，较2021年的19.89亿平方米下滑超七成；叠加新房交付量持续走低，直接导致家居装修与配套采购需求大幅萎缩。

与此同时，商业地产租金持续承压。中指研究院《2025中国商铺租金指数研究报告》显示，2025年全国百街（100条主要商业街）商铺平均租金同比下跌0.81%；百MALL（100个典型购物中心）商铺平均租金同比下跌0.34%。作为商业地产重要组成部分的家居卖场，其物业估值随租金预期下调而大幅缩水，进一步拖累了业绩表现。

除了资产端的冲击，公司核心家居卖场业务也因需求减弱而持续萎缩。根据中国建筑材料流通协会数据，2025年全国规模以上建材家居卖场累计销售额同比下跌3.33%，市场面积同比下降11.38%。

业内人士分析，2025年存量房装修需求占比虽突破50%，但新房装修需求大幅缩减、二手房交易活跃度不足，共同导致家居行业整体流量下滑。

更为严峻的是，新业态的崛起持续蚕食传统卖场的市场份额，进一步挤压了美凯龙的生存空间。

随着家装需求升级，我国整体家装市场规模持续扩大，整装模式渗透率快速提升，已逐步成为行业主流。贝壳2025年财报显示，其家装家居业务净收入达154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率同比提升0.7个百分点至31.4%。与此同时，互联网家装、品牌直营、线上家居平台等新业态快速崛起，持续分流传统卖场客流。

为了稳商留商，美凯龙不得不采取租金减免、管理费优惠等措施，这导致租赁及管理收入下滑；而公司拓展的家装、家电等新业务仍处于初期阶段，需投入大量资源且短期难以盈利，进一步拖累主业。

来自资产减值的压力也扩大了美凯龙的亏损幅度。年报显示，2025年公司计提各类资产减值准备约39.7亿元，包括商场闭店损失、存货减值、应收账款减值等，这直接体现出主业的低迷状况。公司净闭店数量从2024年的25家增加至2025年的42家，平均每月闭店超过3家。 

美凯龙2025年计提资产减值准备情况

数据来源：公司公告

面对多重经营困局，美凯龙并非毫无动作，公司先后推出“1001战略”“3+星生态”等转型规划，试图通过线上线下融合、拓展家装及家电等业务实现突破，但整体转型成效尚未达到对冲主业下滑的预期，仅实现经营质量局部改善。与京东、阿里、贝壳等平台相比，在全链路供应链整合、全域数字化运营能力、一站式用户服务体系等方面，差距仍然明显。

值得关注的是，2025年公司管理层出现较大变动，核心管理人员曾被立案调查，总经理更迭，多名高管离职导致治理结构调整频繁。尽管公司表示经营保持稳定，但管理层波动仍对市场信心及战略落地产生一定影响。

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